Emergenza COVID e canone di locazione
A causa dell'emergenza sanitaria in corso, nel caso di locazione di immobile destinato allo svolgimento di attività commerciale, il cui esercizio sia inibito o limitato dalle disposizioni emergenziali, è necessaria, alla luce del principio di buona fede e correttezza e dei doveri di solidarietà costituzionalizzati (art. 2 Cost.), la rinegoziazione del canone volta a riequilibrare il sinallagma.
(Tribunale Milano sez. contr., 21/10/2020)
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE CONVALIDA SFRATTI CIVILE
Il giudice dott.ssa Arianna Chiarentin, esaminati gli atti, a scioglimento della
riserva assunta all'esito dell'udienza del 15 ottobre 2020;
visti l'intimazione di sfratto per morosità notificata dalla società (omissis)
di (omissis) & C. S.a.s. nei confronti di (omissis) S.r.l., l'opposizione
dell'intimata e la richiesta dell'intimante di emissione dell'ordinanza di rilascio;
rilevato che a fondamento dell'intimazione di sfratto la parte locatrice ha allegato la morosità nel pagamento del canone relativo ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020 per complessivi euro 10.652,00;
considerato che la conduttrice ha, tra l'altro, dedotto:
- di vantare un credito nei confronti della locatrice pari ad euro 41.633,72 a titolo di rimborso dei costi sostenuti per la messa a norma dei locali e che troverebbe fondamento nell'art. 6 del contratto di locazione, laddove le parti hanno concordato che “i necessari lavori di messa in ripristino del locale come da scheda catastale depositata e la certificazione dell'impianto elettrico saranno a cura e carico della parte proprietaria”;
- che con memoria del 12 ottobre 2020 la difesa dell'intimata ha offerto “la somma di Euro 4.500.= (all. 1) a mezzo di assegno circolare Banco BPM n. (omissis) intestato a (omissis) di (omissis) & C.” nonché “in aggiunta – chiedendo all'intimante di compensare crediti e debiti per questa quota ancorché di natura diversa – di rinunciare al proprio credito di Euro 5.836,48.=, che vanta nei confronti di (omissis) per spese legali relative al giudizio cautelare conclusosi avanti la Dott.ssa Riva Crugnola, Sezione Imprese B del Tribunale di Milano (doc. 25 già agli atti) e così in totale oggi verrebbero offerti Euro 10.336,48”;
rilevato che col pagamento di tale somma la morosità indicata nell'intimazione – la quale soltanto rileva ai fini dell'emissione dei provvedimenti provvisori nel procedimento di convalida di sfratto, secondo il costante orientamento giurisprudenziale della Sezione – non perderebbe attualmente nella sua interezza, ma solamente nella misura di euro 315,52 (euro 10.652,00 – euro 10.336,48), dovendo dunque escludersi quel giudizio di gravità dell'inadempimento tale da giustificare l'emissione dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.;
ritenuto, in ogni caso, allo stato degli atti ed impregiudicata una diversa valutazione all'esito della compiuta istruttoria nell'eventuale giudizio di merito, che è quanto meno dubbio che l'importo dedotto nell'atto di intimazione sia dovuto nella sua interezza, alla luce del fatto che per effetto del cosiddetto lockdown, ai conduttori di immobili adibiti ad uso commerciale – quale quello di specie, adibito all'attività di ristorazione – è stata inibita l'utilizzazione del bene per lo svolgimento di attività ritenute ‘non essenziali', in forza di ordine dell'autorità (factum principis) e che ciò ha comportato senz'altro una limitazione nel godimento del bene locato, sotto il profilo non della sua detenzione (che è rimasta al conduttore), quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale, entrambe prestazioni (detenzione e destinazione contrattuale) che rientrano nell'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata, nel corso del rapporto, “in istato da servire all'uso convenuto” (art. 1575 n. 2) c.c.;
rilevato, altresì:
che a causa dell'emergenza sanitaria in corso, è da ritenersi necessaria, alla luce del principio di buona fede e correttezza nonché dei doveri di solidarietà costituzionalizzati (art. 2 Cost.), una rinegoziazione del canone di locazione al fine di riequilibrare il sinallagma, così come caldeggiato anche dalla Suprema Corte nella relazione tematica n. 56 dell'8 luglio 2020;
che una rinegoziazione dell'importo del canone – nel senso di una sua temporanea riduzione – e/o delle modalità di corresponsione del canone stesso, verrebbe dunque a riequilibrare lo scambio, richiedendo al locatore un sacrificio ampiamente inferiore a quello cui il conduttore sarebbe soggetto ove fosse tenuto a corrispondere l'intero canone, a fronte di un'utilità significativamente ridotta, seppur temporaneamente, esercitando parte conduttrice nell'immobile locato un'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande;
che in un'ottica di distribuzione del rischio, infatti, qualora il conduttore fosse costretto a corrispondere interamente il canone originariamente pattuito pur non potendo esercitare l'attività imprenditoriale che generava la necessità di prendere in locazione quell'immobile ovvero potendola sì esercitare, ma con stringenti limiti – come quelli di orario, che si stanno profilando divenire sempre più concreti alla luce dei prospettati provvedimenti di “coprifuoco” nella Regione Lombardia – il locatore verrebbe a trovarsi in una posizione di eccessivo vantaggio, continuando a ricavare un lucro che verosimilmente non otterrebbe se l'immobile venisse locato nel contesto dell'attuale soluzione emergenziale, atteso il valore ridotto del bene in tale periodo;
P.Q.M.
rinvia all'udienza del 2 dicembre 2020 alle ore 14.30 stanza n. 148 per verificare l'accettazione da parte della locatrice dell'assegno circolare offerto banco iudicis da parte conduttrice e dell'offerta di compensare col contro-credito di euro 5.836,48 vantato nei confronti di (omissis) per spese legali.
Invita (omissis) & C. S.a.s. – tenuto conto delle considerazioni sopra esposte – a formulare alla conduttrice per iscritto entro il 15 novembre 2020 una proposta di rinegoziazione del canone che comprenda il periodo marzo – dicembre 2020, tenuto conto anche del fatto che per espressa previsione contrattuale “i necessari lavori di messa in ripristino del locale come da scheda catastale depositata e la certificazione dell'impianto elettrico saranno a cura e carico della parte proprietaria” e che non vi è prova, allo stato, dell'adempimento della parte locatrice a tale onere;
Concede termine ad (omissis) S.r.l. sino al 30 novembre 2020 per prendere posizione su tale proposta, motivando le ragioni economiche sottese alla eventuale mancata accettazione o per formulare, a sua volta, una motivata controproposta alternativa.
Rinvia per la loro disamina alla già fissata udienza, all'esito della quale, nel caso di fallimento della rinegoziazione, si procederà al mutamento del rito.
Si comunichi
Milano, 21 ottobre 2020
