Quando l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione e quando no

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Come noto, quando per la conclusione di un affare ci si avvale di un professionista (mediatore), questi avrà diritto alla provvigione. Come stabilito dall’articolo 1755 del codice civile, infatti, “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.”

La regola generale appena enunciata, tuttavia, trova delle eccezioni: ci sono circostanze in cui viene meno il diritto alla provvigione del mediatore.

Prendendo spunto dalla copiosa giurisprudenza sull’argomento (soprattutto riguardo l’attività di agente immobiliare), rispondiamo alle principali domande che ci si pone quando si riceve la richiesta di pagamento del mediatore.

Chi ha diritto alla provvigione?

L’articolo 1754 del codice civile stabilisce che “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.”.

Possiamo quindi definire mediatore chiunque agevoli la conclusione di un affare tra altre parti.

La Corte di Cassazione, tuttavia, ha espressamente stabilito che il diritto alla provvigione non sorge automaticamente per il sol fatto di aver svolto attività di mediazione, ma spetta soltanto ai mediatori professionisti, regolarmente iscritti al ruolo “A norma dell'art. 8, comma 1, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, tuttavia, chiunque eserciti l'attività di mediazione senza essere iscritto al ruolo è tenuto, oltre al pagamento della relativa sanzione amministrativa, anche alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite” (v. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10205 del 10 maggio 2011).

Quando sorge il diritto alla provvigione?

La provvigione, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione spetta all’agenzia immobiliare ove, grazie al suo intervento, si concluda l’affare.

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, ovvero abbia posto in essere l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto (anche se il processo di formazione della volontà delle parti sia stato portato a compimento dopo un ragionevole lasso di tempo).

Perché sorga il diritto al pagamento delle provvigioni occorre quindi che si sia concretizzata la conclusione di un affare e che questa sia avvenuta per merito del lavoro di mediazione di un agente immobiliare regolarmente iscritto nel registro istituito dalla Camera di Commercio.

Cosa significa che il contratto si concretizza grazie alla messa in contatto delle parti?

Per rispondere a questo interrogativo viene nuovamente in nostro supporto la Suprema Corte che, con la sentenza n. 11443/2022, ha enunciato il principio secondo cui il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso.

La provvigione spetta solo se la compravendita si è conclusa?

Difficilmente ci vedremo recapitare una fattura per il pagamento di provvigioni per un’attività di mediazione che non abbia portato alla conclusione dell’affare, tuttavia in alcune circostanze particolari il diritto alla provvigione sorge ugualmente.

Le seguenti pronunce della Suprema Corte evidenziano alcuni casi particolari in cui spetta la provvigione all’agente immobiliare, che abbia messo in comunicazione parte venditrice e parte acquirente, anche se la compravendita non si sia concretizzata nella sua interezza:

• spetta il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare anche se, dopo la conclusione del preliminare, il definitivo non venga concluso ad esempio per il recesso di una parte (Cass. 21-05-2010, n. 12527 sempre sulla provvigione dell'agente);
• spetta il diritto alla provvigione quando l'agenzia si è limitata a far concludere un preliminare di preliminare (Cass. 17-01-2017, n. 923);
• spetta il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare quando la compravendita viene conclusa "da parti diverse da quelle cui è stato proposto [il bene], purché vi sia un legame" (Cass. 16-03-2018, n. 6552). Precisano i Giudici della Suprema Corte che ciò che rileva ai fini del sorgere del diritto del mediatore alla provvigione è che vi sia identità fra l’affare proposto e quello concluso, ipotesi che non può ritenersi esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva.

 

Se le trattative agevolate dall’agente si interrompono per poi riprendere con esito positivo su iniziativa delle parti, l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione?

Secondo una recente sentenza del Tribunale di Milano (n. 30 del 5/01/2022) “non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative, avviate con il suo intervento, non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall’intervento del mediatore che le ha poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove”.

Quindi se l’attività di mediazione immobiliare viene interrotta nel corso delle trattative, il mediatore immobiliare rischierà di perdere il diritto alla provvigione nell’ipotesi in cui l’affare venga poi concluso per effetto di trattative indipendenti ed autonome rispetto alle precedenti.

Sarà onere del mediatore che pretenda il pagamento della commissione dimostrare in giudizio la sussistenza del nesso di causalità tra l’attività di mediazione svolta e la conclusione dell’affare.

Se l’attività di intermediazione avviene senza il conferimento dell’incarico?

Il diritto alla provvigione sorge indipendentemente dal conferimento dell’incarico essendo sufficiente che le parti, anche tacitamente, si siano avvantaggiate dell’attività di intermediazione che abbia condotto alla stipula del contratto di vendita (Cass. II Civ. 27/01-12/03 – 2021).