o sfratto per morosità è la procedura – disciplinata dagli artt. 658 e ss. del codice di procedura civile – che consente al locatore (solitamente il proprietario) di ottenere un titolo esecutivo idoneo a liberare l’immobile occupato dal conduttore inadempiente.
Se il conduttore non paga il canone di locazione, infatti, il locatore può agire giudizialmente per ottenere la rilascio dell’immobile. Contestualmente si potrà chiedere e ottenere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni e delle spese scaduti.
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Presupposti dello di sfratto per morosità
Per poter attivare la procedura di sfratto per morosità, bisogna che sussistano due presupposti:
- Il contratto deve essere registrato;
- Il conduttore deve essere moroso.
Lo sfratto per morosità può essere chiesto soltanto se il contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale è regolarmente registrato. Ciò significa che non sarà concesso lo sfratto se l’inquilino occupa l’immobile sulla base di un accordo verbale con il proprietario.
Inoltre, per ottenere la convalida dello sfratto per morosità, sarà necessario che il conduttore sia moroso; abbia, cioè, omesso di corrispondere il canone di locazione. Al riguardo, limitatamente alle locazioni di immobili per uso abitativo, la legge sull’equo canone (l. 392/1978) ha stabilito che sarà sufficiente che siano decorsi almeno 20 giorni dalla scadenza del canone mensile. Pertanto la mancata corresponsione di una sola mensilità consentirà al locatore di procedere giudizialmente per ottenere il rilascio dell’immobile.
Discorso differente deve farsi con riferimento alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo per le quali – non trovando applicazione la citata normativa – sarà applicabile il principio generale disciplinato dall’art. 1455 del codice civile che dispone “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.
L’orientamento prevalente, tuttavia, considerando di non scarsa importanza l’inadempimento consistente nella mancata corresponsione di un canone di locazione, neutralizza – di fatto – la differenza tra le due tipologie di locazione.
Il procedimento per ottenere lo sfratto per morosità
Solitamente preceduta da una diffida ad adempiere entro un congruo termine, la procedura di sfratto per morosità si instaura con la notifica di un’intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e ingiunzione di pagamento.
L’atto di citazione per la convalida deve contenere, oltre all’invito a comparire in udienza, l’avvertimento al convenuto che se non compare o, comparendo, non si oppone, il Giudice convalida lo sfratto. Tra la notifica dell’atto e l’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni liberi e sarà competente il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato.
Cosa può verificarsi prima dell’udienza
Tra le numerose variabili, di seguito analizzeremo le principali circostanze che potranno verificarsi alla prima udienza:
- Il conduttore non compare oppure, comparendo, non si oppone. In questo caso il giudice, verificata la regolarità della citazione e la sussistenza dei requisiti richiamati in precedenza, convalida lo sfratto (subordinatamente all’attestazione in giudizio del locatore che la morosità persiste) e dispone con ordinanza l’apposizione su di essa della formula esecutiva. Contestualmente il giudice fisserà la data per il rilascio dell’immobile. Se l’inquilino non rilascerà l’immobile entro la data stabilita dal giudice, il locatore potrà rivolgersi all’ufficiale giudiziario per procedere con l’esecuzione forzata del provvedimento.
- Il conduttore compare e fa opposizione. In caso di opposizione del conduttore, il giudice muterà il rito rinviando l’esame delle cause di opposizione al giudizio ordinario. Tuttavia, per contrastare opposizioni finalizzate esclusivamente ad impedire la convalida dello sfratto, su richiesta dell’intimante, ove l’opposizione non sia fondata su prova scritta ed in assenza di gravi motivi, il Giudice potrà concedere l’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile.
- Il conduttore presentandosi in udienza salda la morosità. Se l’inquilino corrisponde in udienza le somme dovute, comprese le spese legali, la procedura si conclude.
- Il conduttore chiede il c.d. termine di grazia. Il termine di grazia viene concesso dal giudice per consentire al conduttore di sanare la morosità, ma può essere concesso esclusivamente ai conduttori di immobili locati per uso abitativo e non anche per gli immobili locati per uso diverso da quello abitativo.
Il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti
Contestualmente all’intimazione di sfratto, il proprietario può chiedere anche che venga emesso un decreto ingiuntivo per i canoni e le spese scaduti. In tal caso il giudice – ricorrendone i presupposti – ingiungerà con separato decreto immediatamente esecutivo il pagamento dei canoni scaduti e, se richiesto, di quelli da scadere fino all’esecuzione dello sfratto.
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